[월부티비] "노후에 폐지 줍기 싫었어요" 40대, 50대에 시작해 부자되는 일 충분히 가능합니다 (밥잘사주는부자마눌)

https://youtu.be/mgMxNKnSOXo

 

월부티비 10억 달성기

 

4천만원으로 시작한 투자, 현재 순자산은?

 

14억

 

40대 중반에 부동산 투자를 시작하게 된 계기

원래는 재테크에 전혀 관심이 없었음.

지인과의 자리에서 재테크 관련 이야기를 하나도 못알아들음.

자신이 사는 빌라에서 동네노인분이 용돈벌이를 위해 병을 줍는것을 봄. 

각성하는 계기 나의 노후가 저렇게 되고 싶지는 않다라는 생각함. 

노후를 위해 아무것도 하고 있지 않는 자신을 돌아봄.

 

첫 부동산 투자, 공포감을 느낀 이유는?

경매 4주강의 듣고, 바로 경매 입찰함.  

바로 단독 입찰, 낙찰됨. 매력적이지 않은 물건임 

입주폭탄, 노후, 구축, 동향 , 탑층, 사이드  임차인 찾기까지 4달.

 

행동력이 좋으신분.

3천만원으로 수익률 1,100% 만든방법

19년말 수도권 (수도권 너무 비싸다 하는 분위기)
투자한 지역이 오랫동안 가격 안오름. 입주물량 많았던곳. 다른 수도권에 비해 싼곳이었음. 

그 안에서도 유난히 가격이 떨어져 있는 생활권이 있었음

핵심지에서는 먼곳. 역에서도 멀었음. 중심생활권 도보20분거리. 강남 1시간30분~2시간

부동산사장님도 거기는 안돼. 하는 정도. 

24평 아파트. 좋아하는 생활권 4억5천 7천

여기는 2억7천 

2억 차이남. 

 

그떄 떠오른 단지 지방단지가 떠오름. 구식, 24평 2억 초반대 였음. 

 

워낙 저렴하게 사서 지금 안좋은 상황에도 손실없음.

 

가격이 싸면 지금 같은 하락장에도 안전마진이 있어 괜찮음. 

무조건 싼 가격 저평가 된것 사야함. 

부사님도 안된다고 한곳도 다시 돌아봐야함. 

비교군이 있어야 하므로 비교군을 많이 만들어야함 .. 임장..

 

무서운부동산 세금, 이렇게 대처하세요.

부담할 수 있는 범위안에서 매수함. 세금 부담되면 매도함.

남편과 명의 분산 함. 싯가기준 10억 -15억 정도 맞춤. 

재산세, 종부세 감당함. 

양도세, 보유세는 규제지역 풀리면서 괜찮아짐

취득세는 여전히 있음. 12%

매수 할떄 계산함. 

타지역 물건과 비교해서 예상수익을 예상해봄. 비슷한 가치인데 a가b보다 싸네.. 이러면서 안전마진을 잡음.

중과 세금을 내고 나중에 팔았을떄 시뮬레이션 돌려봄. 

그럼에도 감내할만큼의 수익이 있으면 투자함. 

 

꿀팁. 

매매가가 너무 크면 사지 않음. 

취득가액을 4억 미만으로 투자함. 

 

역시 비교군이 있어야하고 매매가, 세금 계산도 중요. 

역시 싼것. 저평가 된것을 사야함. 

 

14억 자산가의 투자 기준3가지

첫번째, 수요가 풍부한곳

인구구조 2-30만 지방도시는 투자 안함.

지역이 가지고 있는 직장요소

 

두번째, 가격이 싼것

싸야 햇지가능. 

좋은데 조금 싼곳 < 덜 좋아도 많이 싼곳. 

안전마진, 최종수익도 좋음

 

가격이 싼곳

가격을 보고 가치평가하지 말것.

가격은 왜곡될수 있다. 

가격뒤에 숨은 가치를 보려고 훈련할것.

(입주량 많을때, 비조정이었다가 조정으로 가는 시기 급매, 하락조정 되는때.)

 

 

마지막, 절대로 무리하지 않는다. 

일단 잔금 마련할 수 없으면 투자 안함. 

공시가격1억미만 아파트는 투자하지 않음. 취득세 생각하고 그러지 않음

 

잔금은 내돈 현금이 있어야하는게 아니라 대출, 주담대, 지인빌릴수 있는 능력이 융통능력이 있으면 됨. 

 

부동산공부, 이렇게 시작하세요

가치대비저평가를 어떻게 아나

여러가지를 비교하면서 하기

많은 비교군을 갖는것

현장방문, 지역알고, 어떤 아파트가 좋은지 알아가기. 거기에 가격을 입히기....

비교평가 가능. 

꾸준히 투자공부 1년정도 하면 자연스럽게 온다. 

2년정도 꽉채워하면 누구나 수익주는 아파트 찾는것 가능. 

임장.

 

4050 직장인 투자공부, 늦지 않았습니다. 

장점

부동산 사장님 대하는것이 편함. 

세상을 이해하는것 빠름. (사람관계 라던가..)

안정적인 위치 (직장, 결혼 등..)